王东京

　　最近政府出台多项房地产新政，聚焦两大方针：消化房产存量与保交房。据相关巨擘东谈主士施展注解，消化房产存量，主要亦然为了保交房。具体念念路是：场地政府以合理价钱收购部分商品房，然后用作保险性住房。面前，保险性住房“以购代建”无疑是“去库存”的贤达之选。

　　商品房去库存，诚然需有配套战术协助。近日，央行文牍拟推出四大举措：建造3000亿元保险性住房再贷款，援助场地政府（国企）收购库存商品房；缩小住房贷款最低首付比例，将首套和二套房首付分辨调整为不低于15%和25%；取消住房贷款利率战术下限；下调住房公积金贷款利率0.25个百分点。

　　当然资源部也同期暗意，拟出台妥善惩处闲置地皮、周转存量地皮的相关战术秩序：援助场地政府按照“以需定购”的原则，酌情以收回、收购等容貌妥善惩处一经出让的闲置住宅用地存量。昭彰，此举是为了匡助房地产企业疏解在建神色资金不毛，促其“保交房”，瞩目出现大面积烂尾风险。

　　毫无疑问，若以上战术落地践诺，无论对商品房去库存照旧对房地产企业保交房，王人会产生积极恶果。可念念之再三，我合计有三个操作层面的挑战仍需盘考。预加贯注，不妨先把问题提议来，权当笔者杞东谈主忧天吧。

　　第一大挑战：场地政府收购存量商品房的次序如何决定？各人皆知，时下各地的商品房库存，既有国企的，也有民企的，那么场地政府应先收购谁的？若政府奉求国企收购，靠山吃山，国企详情会先将我方的存量置换出去；若是章程先收购民企的，而民企可能不啻一家，其先后司法又该如何聘请呢？

　　侃侃谔谔，笔者提议此问题，其实是牵挂收购经由中可能出现寻租活动。面前一些房企濒临过度库存问题，若政府为其排纷解难，谁也不会错过这种千载难逢的契机。凭训诲说，在粥少僧多的情况下，可能会有东谈主去游说以至围猎相关阐扬东谈主。这并非骇东谈主视听，有前车之鉴。

　　第二大挑战：场地政府收购商品房的价钱如何决定？相关部门阐扬东谈主表态：援助场地政府以“合理价钱”收购部分商品房。何为合理价钱？东谈主们站位不同，意会也会各有不同。而从经济学的角度讲，所谓合理价钱，是指买卖两边解放交换的价钱。换句话说，凡是不存在强买强卖的解放交换，王人为等价交换。

　　当下商品房之是以出现过度库存，名义上看，是市集需求不及。但往深处想，其实是房价过高。按照供求旨趣，某种商品要在市集出清，价钱必须由供求两边决定。而在供过于求的景象下，价钱不行由卖方（老本）决定，相悖要由买方决定。卖方的出价若买方不汲取，商品卖不出，诚然只可增多库存。

　　但是现时的实验是，商品房供给价钱大大高于需求价钱。对此场地政府应如哪里理？若按卖方价钱收购，市集不会有需求，企业库存将诊疗为政府库存，政府不可能作念这种耗费买卖，况兼也赔不起；若按买方价钱收购，企业可我方销售，也用不着政府转手。可见，政府收购价需在买方与卖方间找均衡，存在一定的往来老本。

　　第三大挑战：场地政府如何“保交房”？有学者说，政府收购部分库存房后，房企便有资金投资在建神色，故意于保交房。这么暄和论上虽没错，可骨子情况却复杂得多。据我所知，面前一些房企不仅濒临需求不及的困扰，同期也包袱着债务压力。即便能收回部分资金，谁能保证他们不先还债而投资在建神色呢？

　　换位念念考，假如你是设备商，你会如何作念？罕见据测算：死心2023年底，我国已有粗俗商品住宅约231亿闲居米，别墅与交易公寓约7.15亿闲居米，商品房筹画约2.38亿套，若按每套住5东谈主缱绻，可供12亿东谈主居住，而城镇东谈主口为9亿傍边，由此看，商品房供给一经较为满盈，假如我是设备商，一定会聘请先还银行贷款，大约去投资其他市集出路更好的神色。

　　问题就在这里，如果设备商都作念这么的聘请，政府保交房的发愤不就前功尽弃了吗？这些天笔者来往来牵挂，但愿能找到破解上头三大挑战的宗旨。不瞒读者，面前照实有一个宗旨不错一石两鸟，况兼操作也相对方便。诚然，这仅仅笔者的一相得意，不见得确切可行，笔者纯粹说说，读者就空话妄听吧。

　　笔者的想法是这么：为了保交房，政府决定保险性住房将“以购代建”。既如斯，就建议不如奏凯去接办民企那些在建而无力续建的神色。至少有三大平允：第一，政府接办在建神色而不再建保险房，骨子亦然去库存；第二，由场地政府（国企）续建，可幸免烂尾风险，确保交房；第三，可瞩目收购经由中可能出现的寻租活动，也绕开了为商品房订价的挑战。

　　需要杰出指出的是，让场地政府（国企）接办民企无力续建的神色，并不是购买活动。在经济学看来，在建神色的前期投资为“千里没老本”。一朝停工或行将停工，该神色便不行手脚商品转让，老本也无法回收。说得明确些，政府接办这类神色，无谓赔偿企业前期投资，但地皮仍可手脚商品出售，故政府应送还地皮出让金。

　　保交房事关民生福祉，需要集念念广益。笔者把我方的念念考写出来ag九游会官网，但愿能供决议部门参考。